Краткий обзор коммерческих земельных участков г. Пенза
27.06.2018 / Просмотры: 131 / Добавил: expert-rielti

До недавнего времени, тема, затронутая в данной статье, была не доступна для анализа и определения каких-либо статистических показателей и зависимостей. В первую очередь, это было обусловлено отсутствием электронного ресурса, позволяющего изучить все необходимые характеристики земельного участка при помощи картографических данных.



Объявления о продаже коммерческих земельных участков (являющихся одним из основных источников информации о ценах на рассматриваемые объекты) содержали противоречивые данные, в отношении основных параметров объектов. Для проверки каждого объявления требовалось потратить уйму времени (телефонное интервьюирование, осмотр) и даже в этом случае, ряд факторов оставались порой недоступными (форма собственности, территориальная зона и т.д.).



С 2010 года для решения этой проблемы была представлена публичная кадастровая карта Росреестра1, при помощи которой, зная кадастровый номер участка, можно узнать его местоположение, границы, территориальную зону, кадастровую стоимость и ряд других важнейших ценообразующих параметров.



Постепенно, в объявлениях стали появляться кадастровые номера объектов, что существенным образом упростило процесс идентификации земельных участков. Начиная с 2015 года, на территории г. Пензы уже можно было собирать необходимую информацию в достаточном количестве для полноценного обзора рынка коммерческих земельных участков при необходимой степени точности и достоверности.



При подготовке данной статьи автором использовались предложения к продаже за последние 3 года (2016-2018 гг.).



Классификация земельных участков коммерческого назначения представлена следующими сегментами:

Классификация земельных участков коммерческого назначения



По мнению автора данной статьи, представленная классификация позволяет собрать необходимое количество предложений к продаже объектов для построения качественных статистических взаимосвязей между объектами. Более детальная разбивка невозможна, по причине малого количества исходных данных.



Наименьший удельный показатель рыночной цены составил 171 руб., максимальный 35 242 руб. за 1 кв.м. Без учета крайних значений, диапазон составляет 200-16071 руб. за 1 кв.м. Среднее арифметическое 4 367 руб., медиана 2 747 руб. за 1 кв.м.



Промышленные земельные участки



В данный сегмент попали объекты, вид разрешенного использования, местоположение, территориальная зона которых предполагает строительство объектов, преимущественно промышленного, производственного, складского и аналогичного им, назначений.



Рассматриваемые земельные участки имеют самую низкую цену в расчете на 1 кв.м., поскольку являются наименее доходным активом, опять-таки, в расчете на 1 кв.м., а также, как правило, требуют больших площадей, для ведения основной деятельности, среди всех прочих земельных участков коммерческого назначения.



Цены стартуют с 200 рублей за 1 кв.м., за участки, расположенные на границе г. Пензы и с. Ухтинка (районы «Пензарыба», «Мясокомбинат»). Подобные участки (в рассматриваемой части города) представлены на рынке продолжительное время (начиная с 2011 года), имеющие разрешенное использование, связанное с сельскохозяйственным производством. Площадь подобных участков также значительна, порядка 1-2 га, в среднем. При определенных условиях приобретение подобной недвижимости является выгодным вложением средств. Разрешенное использование является одним из основных отрицательных факторов, присущих подобной недвижимости. Кроме того, предлагаемые к продаже земельные участки, имеют плохой подъезд, большую площадь, не имеют коммуникаций, доступа к железнодорожной ветке, удалены от крупных автомобильных магистралей и т.д., что определяет наименьшую цену в сегменте.



Основная масса предложений к продаже земельных участков промышленного назначения варьируется в диапазоне 500-1500 рублей за 1 кв.м. и предлагается к продаже, в основном в промышленных зонах города («Заводской», «Север», дальняя «Терновка»).



Крайне редко встречаются действительно стоящие предложения, совмещающие в себе правильную форму земельного участка, наличие асфальтированного, удобного подъезда, местоположение относительно железнодорожных путей, а также федеральных магистралей и прочих ценообразующих параметров. По этой причине, многие земельные участки находятся в продаже продолжительное время (более 2-3 лет), имеющие дисконт по цене, около 50% от изначально заявленной, с возможностью дальнейшего торга. Земельные участки, обладающие необходимым набором ценообразующих факторов, предлагаются по цене 1000-2500 руб. за 1 кв.м., но количество подобных предложений исчисляется единицами за рассматриваемый промежуток времени.



Земельные участки для ведения торговой деятельности



Земельные участки для ведения торговой деятельности включают в себя: магазины, торговые центры/комплексы/дома, рынки, супермаркеты и прочие объекты схожего назначения.



Диапазон рыночной стоимости участков, представленных к продаже довольно широк. Основная масса подобных предложений находится в интервале 2000-12000 рублей за 1 кв.м., без учета крайних значений.



В данном случае, важнейшим ценообразующим параметром, помимо размеров участка, является местоположение, относительно границ красной линии крупных автомагистралей, а также историко-культурного центра города.



В случае с земельными участками торгового назначения, площадь предлагаемых к продаже объектов начинается с 500 кв.м. и редко превышает 3000 кв.м.



Ликвидность подобных участков на порядок выше, чем у объектов, к примеру промышленного назначения.



Земельные участки под многоэтажное строительство



Земельные участки под многоэтажное строительство предлагаются к продаже по ценам, в среднем 1500-7000 руб. за 1 кв.м.



Самое низкое значение удельного показателя имеют земельные участки, расположенные на окраинах г. Пензы, в наименее престижных и привлекательных районах города, имеющих не благоприятную экологическую обстановку, значительно удаленные от инженерных коммуникаций, а также имеющие большую площадь и форму собственности – аренда



(микрорайоны «Север», «Заводской», «Тепличный», «Шуист», «Кривозерье» и некоторые другие).



Соответственно, самыми дорогими участками, являются объекты, расположенные в наиболее привлекательных районах города («Арбеково», «Центральный»), имеющие благоприятную экологическую обстановку («Западная поляна»), находящиеся в собственности у владельца.



Подобные участки, как правило, чаще всего сдаются в аренду комитетами по управлению федеральным/муниципальным имуществом, с целью строительства на них объектов капитального строительства и последующим переводом участков в собственность, поскольку сразу выкупить подобные участки в собственность нельзя (за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ). Участки на праве аренды предлагаются, как правило, по цене 500-800 рублей за 1 кв.м. Такая низкая стоимость обусловлена тем фактом что помимо выкупаемого права аренды, застройщики в дальнейшем платят арендную плату за пользование земельными участками, которая значительным образом влияет на стоимость участка. Так, единственный участок, за последние несколько лет, проданный на праве собственности, по информации , предоставленной комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы имеет удельный показатель кадастровой стоимости 6484 руб. за 1 кв.м.



Площадь подобных земельных участков, как правило, ограничена 2000-6500 кв.м.



Земельные участки для размещения объектов офисного, административного назначений



К данному сегменту земельных участков относятся объекты, для размещения офисных, административных и схожих им объектов.



К основным ценообразующим характеристикам в данном сегменте следует отнести близость к деловому, а также историко-культурному центрам города, удобные подъездные пути.



Диапазон значений составляет 1500-5000 руб. за 1 кв.м., площадь, как и в случае с земельными участками торгового назначения, редко превышает 3000 кв.м.



Земельные участки для объектов, связанных с автомобильным транспортом



К данному сегменту относятся земельные участки под размещение стоянок, парковок, СТО, прочих объектов автосервиса, гаражей и т.д.



Интервал значений стоимости 1 кв.м. колеблется в диапазоне 2000-4000 руб. за 1 кв.м. В некоторых, наиболее активно развивающихся микрорайонах (в данном случае микрорайон «Запрудный»), стоимость объектов может достигать 5000-7000 руб. за 1 кв.м.



Выводы



Помимо представленных сегментов существует ряд различных объектов, имеющих иной, отличный от рассматриваемых, вид разрешенного использования, но количество подобных участков измеряется единицами за последние несколько лет.



Для каждого сегмента (за исключением разве что, многоэтажных жилых домов) локальное расположение в зоне соответствующей застройки (например, склад в «Заводском», или магазин на Московской) положительным образом сказывается на престижности и привлекательности объекта, что повышает стоимость объекта.



Кроме того, в рамках одной территориальной зоны, определенной градостроительным регламентом, возможно размещение земельных участков, имеющих совершенно различные виды разрешенного использования. Так, например, зона Ц-2 позволяет разместить: многоэтажные жилые дома, административные здания, паркинги, гостиницы, торговые центры, гаражи и т.д. То есть, в рамках одной зоны можно построить практически что угодно. Данный факт свидетельствует о том, что разделение земельных участков по сегментам, достаточно условно и каждую конкретную задачу, связанную с приобретением коммерческого земельного участка следует рассматривать индивидуально.



Ниже приведена диаграмма средних значений стоимости удельных показателей из рассматриваемых сегментов земельных участков.

диаграмма средних значений стоимости удельных показателей сегментов земельных участков



Конечно, цены предложений отличаются от цен сделок, но эти данные в открытом доступе представлены разве что органами местного самоуправления, при проведении аукционов (торгов). Отсутствие достоверной информации о ценах сделок коммерческих земельных участков негативным образом сказывается на общей картине рыночного ценообразования подобных объектов. Одним из возможных решений данной проблемы могла быть автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости»2, в которой содержаться данные о совершенных сделках, но увы, польза от данного ресурса весьма условна для рассматриваемых объектов, поскольку:




  • Как и раньше, цены в договорах купли-продажи «копеечные», чтобы налог был минимален.

  • Далеко не все данные попадают в данную электронную информационную систему.

  • Сделки, обремененные ипотекой, также не позволяют собрать достоверную информацию, поскольку представляют собой объем выданного кредита, а не цену купли-продажи участка.



Для рынка земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Пенза, можно выделить следующие характерные особенности:




  • Активность участников рынка купли-продажи низкая;

  • Рынок аренды в большей степени представлен земельными участками, реализованными посредством проведения аукционов (торгов), органами местного самоуправления. Большинство участков предлагается к продаже на праве аренды.

  • Степень открытости рынка низкая, цены реальных сделок, как правило, не афишируются, информация, содержащаяся в открытом доступе, имеет довольно высокий процент неопределенности.

  • Динамика цен сделок/предложений практически отсутствует, с течением времени (за период в последние несколько лет), цены практически не изменяются.

  • В отношении ликвидности оцениваемых объектов следует отметить, что практически все участки, предлагаемые к продаже на территории г. Пензы, имеют низкую ликвидность, сроки экспозиции которых начинаются от 4-5 месяцев и не ограничиваются несколькими годами. Исключением могут быть некоторые участки, имеющие индивидуальные особенности, выгодно отличаясь от прочих земельных участков, повышающие престижность и привлекательность объекта.



Источник:  http://mcno.ru / http://www.econcenters.ru