1. Баланс спроса и предложения

Около половины опрошенных экспертов посчитало, что в 4 квартале 2016 г. в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости предложение незначительно превышало спрос, и около четверти, что превышение предложения над спросом было значительным. Однако оставшаяся четверть респондентов сочла, что спрос на объекты недвижимости уже восстановился и соответствовал или даже превосходил объемы представленного на рынке предложения. Тем самым, несмотря на то, что кардинальных изменений в ситуации на рынке по сравнению со 2 кв. 2016 г. по мнению экспертов в целом не произошло, нельзя не отметить положительные изменения в их оценках (напомним, что по итогам опросов во 2 квартале 2016 года около половины экспертов указали на то, что предложение в рассматриваемом сегменте рынка незначительно превышало спрос, и примерно столько же, что превышение предложения над спросом было значительным). Повлиять на рынок и оживить спрос мог целый ряд факторов. Это и укреплявшийся на протяжении всего года рубль, это и позитивные прогнозы ведущих мировых банков (в том числе и ЦБ РФ) и инвестдомов в отношении макроэкономической ситуации в России. Не последнее значение имели и позитивная (для рынка недвижимости в целом) динамика долгового и сырьевого рынков, а также заметные улучшения в геополитической конъюнктуре и многое др.

2. Активность рынка

Более половины опрошенных экспертов оценили активность на рынке жилой недвижимости в сегменте «Квартиры и комнаты» как среднюю, около четверти — сочли активность низкой, и примерно столько же — высокой. По сравнению с результатами опросов за 2 кв. 2016 г. (в рамках которых подавляющим большинством специалистов было указано, что активность рынка в рассматриваемом сегменте была средней) в оценках специалистов наметилась тенденция на их территориальную дифференциацию. Так, например, высокой активность рынка посчитали в основном эксперты из крупных городов федерального и регионального значения (в-первую очередь, из г. Москвы), низкой — из малых населенных пунктов и удаленных регионов нашей родины.

3. Прогнозируемые годовые темпы роста цен (на предстоящий год)

Согласно результатам опросов за 4 кв. 2016 года прогнозируемые годовые темпы роста цен на объекты недвижимости в сегменте «Квартиры и комнаты» в целом продолжают находиться «в положительной плоскости», при чем уже второй квартал подряд («перелом» в настроениях экспертов произошел в 3 кв. 2016 года). Исключения — многокомнатные квартиры класса «комфорт» (среднее значение экспертных оценок -0,48%) и бизнес-класса (среднее значение экспертных оценок -0,26%). Максимальные годовые темпы роста специалисты ожидают от однокомнатных квартир класса «комфорт» (среднее значение экспертных оценок 1,83%) и комнат (среднее значение экспертных оценок 1,69%). Стоить отметить, чтопрогнозируемые годовые темпы роста цен на комнаты остаются положительными (в среднем) по мнению респондентов уже 7 кварталов подряд.

В целом согласно результатам опросов каких-то существенных изменений цен в предстоящем году нам ожидать не стоит — оценки годовых темпов роста колеблются в среднем в диапазоне -1% до 2%, что говорит о продолжении стадии консолидации рублевых цен после непродолжительного «всплеска» в конце 2014 г. — начале 2015 г. При этом относительно более крепким в глазах респондентов выглядит рынок жилой недвижимости в сегментах квартир класса «комфорт» и комнат.

4. Фактические квартальные темпы роста цен

Эксперты оценили фактические показатели темпа снижения цен по итогам 4 квартала 2016 года в среднем в диапазоне от 0% до 2%. При этом, по мнению специалистов, во многих сегментах рынка цены падают уже несколько кварталов подряд (хуже всего дела обстоят в сегменте многокомнатных квартир элит-класса — они теряют более 1% пять кварталов подряд) . Перешли к снижению и цены на комнаты (несколько кварталов назад они согласно результатам опросов достаточно продолжительное время в среднем показывали околонулевую динамику). Слабее всего рынок выглядит в сегментах квартир эконом- и элит-класса, а также жилых комнат. Тем самым, каких-то кардинальных изменений в оценках фактических темпов роста (в отличие от прогнозных) пока не произошло — цены на рынке, по мнению специалистов, продолжают незначительно проседать.

5. Корректировки на торг*

Средние значения оценок экспертов по результатам опросов о корректировках на торг, проведенных в 4 кв. 2016 года, в целом колебались в диапазоне от 6% до 8%. За небольшими исключениями, значения этих показателей оказались немного меньше тех максимальных по итогам 2016 года значений, которые были получены в рамках экспертных опросов во 2 квартале 2016 г. Рост величины скидок к ценам предложений, по мнению респондентов, произошел лишь в сегменте жилых комнат, где были достигнуты максимальные статистические показатели в результатах опросов за год.

6. Корректировки на различия в общей площади квартир

По результатам опросов, проведенных в 4 кв. 2016 года, в «Электронном справочнике оценщика» были впервые опубликованы данные о размерах корректировок на различия в общей площади квартир, которые используют в своей практике оценщики. Среднее значение экспертных оценок в опросе «Корректировка на различия в общей площади квартир: переход от удельной цены квартиры — к удельной цене аналогичной квартиры, но с большей на 5% общей площадью, по состоянию вторичного рынка на текущий момент (в % от удельных цен)» составило -0,86%, в опросе «Корректировка на различия в общей площади квартир: переход от удельной цены квартиры — к удельной цене аналогичной квартиры, но с большей на 60% общей площадью, по состоянию вторичного рынка на текущий момент (в % от удельных цен)« — -16,23%.

7. Среднерыночные цены работ по отделке квартир

Также впервые были собраны и опубликованы данные экспертных опросов о среднерыночных ценах работ по отделке квартир. Среднее значение экспертных оценок в опросе «Средняя удельная величина затрат на предчистовую отделку квартир „с нуля“ по состоянию рынка на текущий момент (в тыс. руб. за 1 кв. м)»составило 4 тыс. руб. за кв. м, в опросе «Средняя удельная величина затрат на чистовую отделку квартир подкласса „премиум“ (элит-класс) „с нуля“ по состоянию рынка на текущий момент (в тыс. руб. за 1 кв. м)» — 32,15 тыс. руб. за кв. м.

8. Иные характеристики и показатели

Так как в 4 кв. 2016 года участие в опросах об иных характеристиках и показателях рынка жилой недвижимости в сегменте «Квартиры и комнаты» (в таких как «Интервалы неопределенности результатов оценки», «Корректировки на различия в сегменте рынка», «Дополнительные параметры ликвидности» и во многих др.) приняло заметно меньшее количество специалистов, чем обычно, и администрация проекта посчитала результаты соответствующих опросов не достаточно репрезентативными, их анализ не проводился.

Итоговые выводы

Результаты проведенных в 4 кв. 2016 года экспертных опросов подтвердили «перелом» в ожиданиях специалистов по поводу дальнейшей динамики цен на жилую недвижимость в сегменте «Квартиры и комнаты». И несмотря на то, что по оценкам тех же экспертов фактическая динамика цен на недвижимость всё же осталась негативной, изменения в ожиданиях специалистов могут оказаться первым сигналом позитивных перемен на рынке в ближайшем будущем.

Источник: https://ocenschiki-i-eksperty.ru